Immobilien: Was ist bei der Schenkung eines Zinshauses steuerlich zu beachten?

Stand: 9. Februar 2024

Die Schenkung eines Zinshauses löst beim Geschenkge­ber grundsätzlich keine Ertragsteuerbelastung in Form der Immobilienertragsteuer, noch (derzeit) eine Schen­kungssteuer beim Geschenknehmer aus. Ob jedoch tatsächlich eine Schenkung und kein Verkauf vorliegt, ist im Vorfeld zu klären, wobei die neuen Grenzwerte (Einkommensteuer-Wartungserlass 2023) für entgeltliche bzw. unentgeltliche Übertragungen nach 15.11.2021 zu beachten sind.

• Beträgt die Gegenleistung (Kaufpreis) zumindest 75% des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschafts­gutes, ist davon auszugehen, dass ein entgeltlicher Vorgang vorliegt. Bei einem Zinshaus fällt also Immobilienertragsteuer.
  
  
• Beträgt die Gegenleistung (Kaufpreis) höchstens 25% des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschafts­gutes, liegt eine unentgeltliche Übertragung (Schen­kung) vor.
  
  
• Beträgt die Gegenleistung (Kaufpreis) mehr als 25% aber weniger als 75% des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes, ist unter nahen An­gehörigen grundsätzlich von einem unentgeltlichen Rechtsgeschäft (Schenkung) auszugehen. Bei einem Zinshaus fällt also keine ImmoESt an.

Jede Schenkung von Liegenschaften löst jedoch zunächst grundsätzlich Grunderwerbsteuer und Grund­bucheintragungsgebühr aus. Im Fall einer Schenkung im Familienverband dient hierfür als Basis der sogenannte Grundstückswert. Bei der Berechnung der Grunder­werbsteuer ist jedoch nur der Stufentarif anzuwenden, was die Steuerbelastung entsprechend reduziert. Die Grundbucheintragungsgebühr wird im Familienverband vom 3-fachen Einheitswert berechnet und beträgt 1,1%.

Ertragsteuerliche Konsequenzen der Schenkung

Ab dem Zeitpunkt der Schenkung (bzw. des im Schen­kungsvertrag vereinbarten Übergabezeitpunkts) werden die Einnahmen und Werbungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung nicht mehr dem bisherigen Vermie­ter, sondern dem Geschenknehmer zugerechnet. Sofern dieser steuerlich noch nicht „aktiv“ war, ist der Beginn­der Vermietung der Finanz zu melden und allenfalls auch eine Steuernummer anzufordern.

Der Geschenknehmer führt die Abschreibung des Rechtsvorgängers fort, wobei im Übertragungsjahr in Summe nur eine Ganzjahres-Abschreibung geltend gemacht werden kann.

Die Instandhaltungs-1/10 bzw. –1/15 sowie die Instand­setzungs-1/15 laufen unverändert weiter. Das gleiche gilt für noch offene Herstellungs-1/10 bzw. –1/15. Im Übertragungsjahr sind diese Beträge grundsätzlich beim Rechtsvorgänger abzugsfähig, wobei die Finanz auch eine Aliquotierung für zulässig erachtet.

Umsatzsteuerliche Konsequenzen der Schenkung

Die Schenkung des Zinshauses stellt aus umsatzsteu­erlicher Sicht eine fiktive Lieferung dar, die unecht steuerbefreit ist. Aufgrund dieser Fiktion sind in den letzten 10 bzw. 20 Jahren (je nachdem, wann der Beginn der Vermietung war) aus Anschaffungs-/Herstellungs­kosten bzw. Großreparaturen abgezogene Vorsteuer­beträge aliquot an die Finanz zurückzuzahlen. Um dies zu verhindern, kann aber auch die Umsatzsteuer aus der Schenkung als fiktive Lieferung an den Geschenk­nehmer weiterverrechnet werden. Dafür ist eine eigene Rechnung notwendig, die neben den sonstigen Rech­nungsbestandteilen nur die weiterverrechnete Umsatz­steuer beinhaltet. Der Geschenknehmer kann diese weiterverrechnete Umsatzsteuer wieder als Vorsteuer abziehen, sofern er nun selber umsatzsteuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt. Sofern die Begleichung der Umsatzsteuer durch Verrechnung der Vorsteuer vom Steuerkonto des Geschenknehmers auf das Steu­erkonto des Geschenkgebers erfolgt, ist keine Zahlung und somit auch keine zusätzliche Liquidität notwendig.

Sind im Teile des Zinshauses zu Geschäftszwecken (d.h. nicht zu Wohnzwecken) vermietet, ist beim Geschenknehmer besondere Vorsicht geboten. Seit 1.9.2012 wird durch die Schenkung umsatzsteuerrechtlich (unabhängig vom Zivilrecht) ein neues Mietverhältnis begründet. Die Geschäftsfläche kann daher vom Geschenknehmer nur mehr dann an den Mieter (der der gleiche bleibt) umsatzsteuerpflichtig vermietet werden, wenn der mie­tende Unternehmer selbst mind. zu 95% umsatzsteuer­pflichtige Umsätze ausführt. Bei Nichterfüllung dieser Voraussetzung führt dies dazu, dass die Vermietung unecht steuerfrei erfolgen muss, was den Verlust der Vorsteuer aus den laufenden Kosten bzw. eine eventuelle Vorsteuerkürzung der weiterverrechneten Umsatzsteuer zur Folge hat.

Gestaltungsmöglichkeiten bei Immobilien-Transaktionen zeitgerecht prüfen

Wir empfehlen vor jeder Immo-Transaktion (Kauf, Verkauf, Schenkung) eine zeitgerechte Analyse der vielfältigen Konsequenzen für alle Beteiligten und eine dementsprechend sorgfältige Prüfung der zur Verfügung stehenden Gestaltungsmöglichkeiten.

Stand: 9. Februar 2024 | LBG

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