Liebhabereirichtlinien-Wartungerlass 2025: Ausdehnung des Prognosezeitraums bei Vermietung analog zur Liebhabereiverordnung
Stand: 13. August 2025
Die Abgrenzung zwischen einkommensteuerlich relevanter Erwerbstätigkeit einerseits und sogenannter Liebhaberei andererseits stellt in der Praxis eine besondere Herausforderung dar. Während "echte" unternehmerische Tätigkeiten grundsätzlich der Besteuerung unterliegen, bleiben Aktivitäten, die primär aus persönlicher Neigung oder privaten Motiven verfolgt werden, grundsätzlich steuerlich unbeachtlich (insbesondere wegen der Verrechnung daraus entstehender Verluste). In diesem Zusammenhang wurde nun der Wartungserlass 2025 zu den Liebhabereirichtlinien (LRL 2012) veröffentlicht, mit dem die Anpassung der LRL insbesondere aufgrund der Änderungen der Liebhabereiverordnung im Zuge des Konjunkturpakets „Wohnraum und Bauoffensive“ erfolgt.
Liebhaberei wird grundsätzlich dann angenommen, wenn eine Tätigkeit mittel- bis langfristig keinen Gewinn erwarten lässt. Derartige Tätigkeiten sind steuerlich unbeachtlich. Das heißt einerseits, dass Verluste aus einer solchen Tätigkeit nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden dürfen. Sollte andererseits ausnahmsweise doch ein Gewinn aus der Liebhaberei erzielt werden, ist dieser nicht steuerpflichtig. Die Liebhabereiverordnung unterscheidet grundsätzlich zwischen Betätigungen mit Annahme einer Einkunftsquelle (z.B. ein Gastronomiebetrieb mit einer längeren Verlustphase, der sich aber trotzdem marktgerecht verhält und versucht, wieder einen Gewinn zu erzielen) und Betätigungen mit widerlegbarer Annahme von Liebhaberei (z.B. Vermietung eines Sportflugzeuges).
Einen Sonderfall in der Liebhaberei nimmt die Vermietung ein. Bei der Vermietung von Miethäusern (Zinshaus) sind grundsätzlich Einkünfte anzunehmen, wenn innerhalb eines gewissen Zeitraums ein Gesamtgewinn erwirtschaftet wird. Dies gilt auch für das Vermieten von einzelnen Eigenheimen oder Eigentumswohnungen. Die jeweils relevanten Zeiträume wurden in der Liebhabereiverordnung verlängert (wir haben berichtet, siehe unseren LBG-Fachbeitrag „Immobilien - Verlängerung des Prognosezeitraums" vom 7. Mai 2024)), weshalb diesbezüglich auch die LRL aktualisiert wurden.
Bei der entgeltlichen Überlassung von Miethäusern (große Vermietung; Zinshaus) gilt als absehbarer Zeitraum nun ein Zeitraum von 30 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens 33 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Bei der Bewirtschaftung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten (kleine Vermietung) gilt nun als absehbarer Zeitraum ein Zeitraum von 25 Jahren ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens von 28 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen. Dieser verlängerte Zeitraum ist auf Tätigkeiten anzuwenden, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31.12.2023 beginnt. Das Ausmaß des absehbaren Zeitraums berechnet sich stichtagsbezogen.
Beispiel: Im Rahmen eines Sanierungs- und Vermietungsmodells fallen am 11.02.2024 erstmals Aufwendungen an, wobei die Vermietung erst am 01.11.2025 beginnt. In diesem Fall erfasst der absehbare Zeitraum den Zeitraum 11.02.2024 bis 01.11.2055 (30 Jahre ab Beginn der Vermietung + etwas mehr als 20 Monate für die vor der Vermietung liegende Phase).
Für den absehbaren Zeitraum ist eine Prognoserechnung aufzustellen, die alle Jahre des absehbaren Zeitraums umfasst. In der Prognose sind die voraussichtlichen Mieteinnahmen und Aufwendungen anzusetzen. Ergibt die Prognoserechnung keinen Gesamtüberschuss, ist ertragsteuerlich von Beginn an Liebhaberei anzunehmen. Werden die Prognosewerte später in der Realität unterschritten, weil zB. unvorhersehbare Ereignisse eingetreten sind, auf die der Vermieter marktkonform reagiert, liegt auch dann keine Liebhaberei vor.
LBG-Hinweis: Durch eine plausible, positive und sorgsam erstellte und dokumentierte Prognoserechnung kann dem Finanzamt dargelegt werden, dass es sich bei der relevanten Tätigkeit nicht um Liebhaberei handelt, weshalb die Gewinne und Verluste daraus steuerlich anzuerkennen sind.
Stand: 13. August 2025 | LBG
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