Immobilien: Ab 2026 Wahlmöglichkeit bei der Abschreibungsbasis von Gebäuden, die unentgeltlich übertragen bzw. erstmalig zur Vermietung gelangen
Stand: 11. Mai 2026
Ab 2026 sind im Falle der Vermietung von Liegenschaften Wahlrechte beim Ansatz der Abschreibungsbasis für Gebäude vorgesehen, die sich langfristig auch auf den Veräußerungsgewinn auswirken können. Wir haben die Details für Sie zusammengefasst und empfehlen vor Ausübung des Wahlrechts eine sorgfältig abgewogene Entscheidung zu treffen.
Ausgangspunkt ist die bisherige Rechtslage, wonach bei der unentgeltlichen Übertragung einer vermieteten Liegenschaft grundsätzlich die Abschreibung des Rechtsvorgängers fortzuführen war. Wird ein zum 31.3.2012 nicht steuerverfangenes Gebäude (= "Altvermögen") erstmalig zur Erzielung von VuV-Einkünften verwendet, waren bisher die fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage zwingend anzusetzen.
In der Praxis war unter Umständen schwierig nachzuweisen, ob eine Liegenschaft in der Vergangenheit bereits einmal vermietet und wie hoch in diesem Fall die Abschreibungsbasis betreffend das Gebäude beim Rechtsvorgänger war. Aus diesem Grund wurde in der Verwaltungspraxis bislang eine Vereinfachung zugelassen, wonach bei unentgeltlicher Übertragung eines Gebäudes (des Altvermögens) die fiktiven Anschaffungskosten angesetzt werden konnten, wenn das Gebäude trotz vorhergehender Vermietung durch den Rechtsvorgänger über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren nicht mehr vermietet wurde.
Ab 2026 wird diese Vereinfachung in leicht modifizierter Form gesetzlich verankert: der Ansatz von fiktiven Anschaffungskosten ist gesetzlich nunmehr auch dann möglich, wenn ein unentgeltlich erworbenes Gebäude vom Rechtsvorgänger vor dem 1.1.2013 letztmalig zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde. Weiters tritt bei erstmaliger Vermietung an die Stelle des zwingenden Ansatzes der fiktiven Anschaffungskosten ein Wahlrecht, wodurch statt der fiktiven auch die tatsächlichen Anschaffungskosten angesetzt werden können, sofern diese bekannt sind und auf Verlangen nachgewiesen werden können.
Der Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten führt in der Regel zwar zu einer höheren Abschreibung, was während der Vermietung aus steuerlicher Sicht vorteilhaft sein kann. Allerdings sind die nachstehenden Auswirkungen bei einer allfälligen Veräußerung der Liegenschaft zu beachten.
Auswirkungen auf den Veräußerungsgewinn
Bei einer späteren Veräußerung der Liegenschaft kommt es im Falle des Ansatzes der fiktiven Anschaffungskosten zu einer gespaltenen Betrachtungsweise, die die Liegenschaft steuerlich in zwei Phasen, nämlich in "Altvermögen" und in "Neuvermögen“ aufteilt: Die Wertveränderungen bis zum Beginn der Vermietung werden dem Altvermögen zugerechnet, wobei als Veräußerungserlös die fiktiven Anschaffungskosten anzusetzen sind. Wertveränderungen ab Beginn der Vermietung zählen zum Neuvermögen, wobei anstelle der tatsächlichen Anschaffungskosten die fiktiven Anschaffungskosten treten.
Bei der Berechnung der ImmoESt werden für den Teil „Altvermögen“ die Anschaffungskosten pauschal mit 86% der fiktiven Anschaffungskosten angesetzt und ergibt sich somit eine effektive Steuerbelastung von 4,2% der fiktiven Anschaffungskosten. Für den Teil „Neuvermögen“ wird die Differenz zwischen Verkaufserlös abzüglich der fiktiven Anschaffungskosten und der geltend gemachten Abschreibungsbeträge mit 30% besteuert. Die Steuerbelastung ist hierbei somit maßgeblich von der Dauer der Vermietung abhängig.
Wird vom Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten hingegen nicht Gebrauch gemacht, werden für die Ermittlung der Einkünfte aus der Veräußerung die Anschaffungskosten pauschal mit 86% des Verkaufserlöses angesetzt, die effektive Steuerbelastung beträgt dann 4,2% des Veräußerungserlöses.
Die Ausübung des Wahlrechts erfordert somit eine sorgfältig abgewogene Entscheidung. Maßgeblich ist insbesondere, ob und zu welchem Zeitpunkt eine spätere Veräußerung der Liegenschaft geplant ist. Im Falle einer beabsichtigten Vermietung empfiehlt es sich daher, frühzeitig eine steuerlich optimale Vorgangsweise sicherzustellen.
Stand: 11. Mai 2026 | LBG
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