Update zur Ausweitung der Grunderwerbsteuerpflicht ab 1. Juli 2025 | Anpassungen, Fristen, Übergangsregelungen
Stand: 13. Juni 2025
Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 soll die von der Regierung geplante Reform der Grunderwerbsteuer umgesetzt werden, mit der eine faktische Gleichstellung von Asset Deals und Share Deals bei Immobilientransaktionen erfolgen soll (wir haben zum Begutachtungsentwurf umfassend informiert, siehe dazu „Ausweitung der Grunderwerbsteuerpflicht und neuer Umwidmungszuschlag: Handlungsbedarf zeitgerecht vor dem 1.7.2025 ausloten“ vom 27.5.2025 sowie „LBG Österreich informiert: Gesetzesvorhaben im Bereich Steuern und Pensionsrecht. Zeitgerecht abwägen und zielsicher handeln“ vom 6.5.2025).
Die im Rahmen der Begutachtungsphase eingebrachten Abänderungsanträge wurden im Budgetausschuss teilweise aufgegriffen, sodass nunmehr ein abgeänderter Gesetzestext vorliegt. Die Kernpunkte der verschärften Grunderwerbsteuerbestimmungen bei Share Deals, wie mittelbare Anteilsvereinigung, 75%-Grenze, höhere Grunderwerbsteuerbelastung bei Immobiliengesellschaften bleiben aufrecht. Anpassungen gibt es im Wesentlichen beim umfassenderen Bezugspunkt der „Erwerbergruppe“ (anstelle von Personenvereinigungen) sowie Ausnahmen für Konzerne im Rahmen von Umstrukturierungen (Umgründungen iSd UmgrStG).
Wir haben die Details zum finalen Gesetzesentwurf kompakt für Sie zusammengefasst. Das Inkrafttreten ist grundsätzlich mit 1.7.2025 vorgesehen, sodass sich für Fälle, bei denen sich wesentliche Verschlechterungen ergeben werden, ein – wenn auch kurzes – Zeitfenster für mögliche vorausschauende Handlungen ergibt. Die Gesetzwerdung bleibt abzuwarten. Die Beschlussfassung im Plenum des Nationalrates ist für 18. Juni 2025 geplant.
Was ändert sich bei Share Deals?
- Schwelle bei Anteilsvereinigung von 95% auf 75% gesenkt:
Künftig wird eine Vereinigung bzw. Übertragung (Gesellschafterwechsel) von Gesellschaftsanteilen und damit eine Grunderwerbsteuerplicht bereits bei 75 % der Anteile ausgelöst. Die bisherige Grenze von 95 % wird damit deutlich herabgesetzt.
- Ausweitung des Zeitraums bei Gesellschafterwechsel:
Im Rahmen des Gesellschafterwechsels bei grundstücksbesitzenden Personengesellschaften musste bei der Übertragung von Gesellschaftsanteilen auf neue Gesellschafter bisher ein fünfjähriger Beobachtungszeitraum berücksichtigt werden. Dieser Beobachtungszeitraum wird auf sieben Jahre verlängert und betrifft zukünftig auch Kapitalgesellschaften.
- Erweiterung der Grunderwerbsteuerpflicht auf mittelbare Anteilsübertragungen:
Künftig werden neben unmittelbaren auch mittelbare Anteilsverschiebungen grunderwerbsteuerpflichtig erfasst, wobei die prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene miteinander zu multiplizieren sind. Eine solche Mittelbarkeit liegt dann vor, wenn nicht die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft selbst übertragen werden, sondern die Anteile einer in der Beteiligungskette darüberstehenden Gesellschaft.
- Erwerber und Erwerbergruppen im Rahmen der Anteilsvereinigung:
Die Anteilsvereinigung wird auf Erwerbergruppen (im Begutachtungsentwurf noch Personenvereinigungen) erweitert. Eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder auf Grund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen. Zu einer Erwerbergruppe gehören auch Personen, die die einheitliche Leitung oder den beherrschenden Einfluss ausüben. Durch die Änderungen auf Erwerbergruppe anstelle von Personenvereinigung sind nunmehr z.B. auch Privatstiftungen oder Körperschaften öffentlichen Rechts als potentielle Erwerber erfasst.
- Höherer Steuersatz und höhere Bemessungsgrundlage für Immobiliengesellschaften:
Besondere Verschärfungen sind für Immobiliengesellschaften vorgesehen, bei denen die Anteilsübertragung einem Liegenschaftsverkauf durch die Gesellschaft gleichgestellt wird. Eine Immobiliengesellschaft liegt vor, wenn der Schwerpunkt der Tätigkeit der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Werden bei einer Immobiliengesellschaft entweder 75% der Gesellschaftsanteile auf einen Erwerber oder eine Erwerbergruppe übertragen oder in der Hand eines Erwerbers oder einer Erwerbergruppe vereinigt (siehe oben), so erhöht sich der Steuersatz von 0,5% auf 3,5% und die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auf den gemeinen Wert (Verkehrswert).
Nicht betroffen sind Grundstücke von Gesellschaften, die für eigene betriebliche Zwecke genutzt werden, z.B. Betriebsgrundstücke eines produzierenden Unternehmens oder das Verwaltungsgebäude eines Dienstleistungsunternehmens. Ausgenommen von der Erhöhung sind auch grundstücksbesitzende Gesellschaften, wenn alle beteiligten Gesellschafter vor und nach einer Anteilsübertragung/-vereinigung (oder Umgründung) dem begünstigen Personenkreis (Familienverband) angehören.
- Ausnahme für Konzerne im Rahmen von Umstrukturierungen:
Ausnahme für Konzerne im Rahmen von Umstrukturierungen: Im Rahmen der Abänderungsanträge wurde nunmehr berücksichtigt, dass Umstrukturierungen im Konzern von der ausgedehnten Grunderwerbsteuer nicht erfasst werden sollen, da dies zu einer Versteinerung von Konzernstrukturen geführt hätte. Bei Umgründungen zwischen Beteiligten derselben Erwerbergruppe, die zur einer mittelbaren Anteilsvereinigung oder Anteilsübertragung führen, wird nunmehr kein grunderwerb-steuerbarer Tatbestand erfüllt. Daher müssen Umstrukturierung künftig noch besser geplant werden, damit grunderwerbsteuerliche Begünstigungen in Anspruch genommen werden können. Beim Verkauf innerhalb des Konzerns im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften kommt diese Erleichterung nicht zur Anwendung, weshalb diese Veräußerungen Grunderwerbsteuer iHv 3,5% vom Verkehrswert auslösen können. In vielen Fällen können solche Veräußerungen jedoch auch im Rahmen einer Umgründung umgesetzt werden, sodass genau geprüft werden sollte, ob nicht durch eine Umgründung die Grunderwerbsteuerbelastung wesentlich reduziert oder überhaupt sogar zur Gänze vermieden werden kann.
Fristen und Übergangsregelungen
Die Änderungen zur erweiterten Grunderwerbsteuerpflicht treten grundsätzlich mit 1. Juli 2025 in Kraft. Die Inkrafttretensbestimmung sieht eine Regelung für jene Fälle des Gesellschafterwechsels vor, bei denen es schon vor dem 1. Juli 2025 zu Änderungen des Gesellschafterbestandes gekommen ist. Bei Personengesellschaften soll für diese Änderungen des Gesellschafterbestandes der fünfjährige Betrachtungszeitraum weiterhin aufrecht bleiben.
Weiters sollen Änderungen des Gesellschafterbestandes einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft, die vor dem 1. Juli 2025 erfolgten, für den Tatbestand des Gesellschafterwechsels unbeachtet bleiben. Darüber hinaus soll auch klargestellt werden, dass eine Änderung des Beteiligungsausmaßes über mindestens 75 % nur dann zu einer Besteuerung führt, wenn nicht schon vorher ein grunderwerbsteuerlicher Tatbestand verwirklicht wurde.
Die Gesetzwerdung bleibt abzuwarten. Die Beschlussfassung im Plenum des Nationalrates ist für 18. Juni 2025 geplant.
Handlungsempfehlung bei geplanten Grundstückstransaktionen
Übertragungen von Grundstücken selbst bleiben von der geplanten Erhöhung der Grunderwerbsteuer unberührt. Handlungsbedarf kann sich jedoch für geplante Share Deals bei Immobiliengesellschaften ergeben, sofern deren Anteile nicht nur in der Familie gehalten und übertragen werden. Sollten diesbezügliche Transaktionen angedacht sein, empfiehlt es sich, diese noch bis Ende Juni 2025 umzusetzen. Für eine wirtschaftliche und steuerliche Beratung stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Stand: 13. Juni 2025 | LBG
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