Immobilienertragsteuer und Hauptwohnsitzbefreiung: Toleranzfrist für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes kann auch 1 Jahr überschreiten

Stand: 4. Dezember 2017

Wird eine Liegenschaft verkauft, so fällt grundsätzlich auch im Privatbereich Immobilienertragsteuer an. Unter gewissen Voraussetzungen ist jedoch eine Steuerbefreiung möglich, wenn es sich um den Hauptwohnsitz des Verkäufers handelt. Fraglich war aber, innerhalb welcher Frist die Aufgabe des alten Hauptwohnsitzes durch den Verkäufer stattzufinden hat. Die Antwort des VwGH fällt durchaus praxisbezogen aus und erteilt der starren Fristenklausel des BMF eine Absage.

Sachverhalt: 

Im gegenständlichen Fall wurde die Liegenschaft ab ihrer Anschaffung im Jahr 2000 durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und durch Kaufvertrag (Juli 2012) veräußert. Laut Kaufvertrag erfolgte die Übergabe der Liegenschaft spätestens am 31.12.2013, somit über ein Jahr nach Vertragsabschluss. Bereits Anfang 2012 erwarben die Verkäufer ein anderes Grundstück mit der Absicht, darauf ein Gebäude zu errichten, welches künftig als Hauptwohnsitz dienen sollte. Aufgrund von Verzögerungen bei den Bauarbeiten kam es erst im Dezember 2013 zur Aufgabe des alten bzw. Begründung des neuen Hauptwohnsitzes.

Das Finanzamt unterzog die Einkünfte aus der Veräußerung der Liegenschaft der Immobilienertragsteuer, da die tatsächliche Aufgabe des Hauptwohnsitzes nicht innerhalb der aus den Einkommensteuerrichtlinien abzuleitenden Toleranzfrist von einem Jahr nach Abschluss des Kaufvertrages erfolgt war . Dadurch sei die Hauptwohnsitzbefreiung nicht anwendbar. Die Verkäufer erhoben dagegen Beschwerde und stellten den Antrag, die Immobilienertragsteuer nicht festzusetzen.

Hauptwohnsitzbefreiung iSd § 30 EStG

Das Gesetz sieht eine Hauptwohnsitzbefreiung unter folgenden Umständen vor: Die Liegenschaft hat bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben. Oder die Liegenschaft wurde innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindesten fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt und der Hauptwohnsitz wird aufgegeben.

Rechtsansicht des BFG und des VwGH

Beide Gerichtshöfe stellten klar, dass der Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung darin besteht, dass der Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen soll und es tatsächlich zu einer Aufgabe des alten Hauptwohnsitzes kommen muss. Die Auffassung des Finanzamtes, wonach die Hauptwohnsitzbefreiung bei Überschreitung der Toleranzfrist von einem Jahr zwischen Veräußerung und Aufgabe des alten Hauptwohnsitzes nicht zustehe, widerspreche demnach dem Sinn des Gesetzes. Um dem erklärten Sinn und Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung gerecht zu werden, wird dem Veräußerer für die Adaptierung bzw. Errichtung des neuen Hauptwohnsitzes eine angemessene Frist einzuräumen sein. Steht bei der Veräußerung die Absicht, den Hauptwohnsitz zu wechseln, bereits fest, kommt dem Veräußerer für die Aufgabe des Hauptwohnsitzes eine den Umständen des Einzelfalls nach angemessene Frist zu. Diese kann, wenn die Beschaffung des neuen Hauptwohnsitzes eine längere Zeit in Anspruch nimmt, durchaus über ein Jahr hinausgehen. Dem Veräußerer wurde als Folge dieser Rechtsansicht die Steuerbefreiung gewährt.

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