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Laufende Zahlungen in den Reparaturfonds sind nicht sofort abzugsfähig

Stand: 6. Oktober 2022

Im vorliegenden Fall hat sich der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) erstmals dazu geäußert, ob Beiträge zur Instandhaltungsrücklage im Jahr der Zahlung als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu werten sind, da mit der Zahlung in die Instandhaltungsrücklage die Verfügungsgewalt über dieses Vermögen auf die Wohnungseigentumsgemeinschaft übergeht. Der einzelne Wohnungseigentümer kann, in der Regel, nicht alleine entscheiden, wie die Rücklage verwendet wird und kann auch keine Rückzahlungen verlangen. Dies auch dann nicht, wenn er aus der Wohnungseigentumsgemeinschaft ausscheidet (z.B. Verkauf des Wohnungseigentumsobjekts). Dennoch sind die geleisteten Zahlungen (noch) nicht als sofortige Werbungskosten im Jahr der Zufuhr abzugsfähig. Der VwGH begründet seine Ansicht damit, dass zum Zeitpunkt der Zahlung noch nicht feststeht, welche Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten mit der Rücklage vorgenommen werden und damit auch noch nicht beurteilt werden kann, ob es sich um aktivierungspflichtige (z.B. Herstellung oder Instandsetzung) oder sofort abzugsfähig Ausgaben (Instandhaltung) handelt. Erst wenn das Rücklagenguthaben tatsächlich verwendet wird, steht der Ausgabencharakter fest und erst dann können (anteilige) Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mit dieser Entscheidung hat der VwGH für eine bisher ungeklärt gebliebene Frage Rechtssicherheit geschaffen, jedoch eröffnet er dadurch auch weitreichende steuerliche Problemfelder wie z.B.: Wie ist eine nicht verbrauchte Instandhaltungsrücklage beim Verkauf/Ankauf des Wohnungseigentumsobjekts zu berücksichtigen? Wie ist zu verfahren, wenn bislang die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage als sofort abzugsfähige Ausgaben behandelt wurden?

In der Literatur wird erstere Frage damit „gelöst“, dass beim Ankauf/Verkauf die unverbrauchte Rücklage aus dem Kaufpreis herausgerechnet wird und somit nicht der Immo-ESt (jedoch der Grunderwerbsteuer) unterliegt. Auf der Käuferseite ist der Kaufpreis in Boden, Gebäude und Rücklage aufzuteilen, da nur vom „reinen“ Gebäudewert eine AfA geltend gemacht werden kann (Die Finanzverwaltung geht derzeit davon aus, dass eine derartige Trennung nur dann zulässig ist, wenn der Rücklagenbetrag ausdrücklich im Vertrag angeführt wird). Anzumerken ist hier allerdings, dass eine Berücksichtigung der unverbrauchten Rücklage im Rahmen eines Verkaufs im Regime der Immobilienertragsteuer eine maximale Steuerentlastung von 30% (beim Verkäufer) mit sich zieht, wohingegen ein Abzug als Werbungskosten eine Entlastung von bis zu 55% (aufgrund der progressiven Tarifsteuerstufen) bewirken kann. Ob diese Lösung dem Gleichheitsgebot standhält, bleibt abzuwarten.

LBG-Hinweis: Zur Frage, wie zu verfahren ist, wenn bislang die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage als sofort abzugsfähige Ausgaben behandelt wurden sowie zahlreiche weitere Fragen, gibt es derzeit noch keine „Lösung“. Es wäre allerdings – allein schon aus Gründen der Administrierbarkeit – eine Stichtagslösung (z.B. gekoppelt an das Inkrafttreten der WEG-Novelle 2022) für all diejenigen, die bislang die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend gemacht haben, wünschenswert.

Stand: 6. Oktober 2022 | LBG

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